En Principauté de Monaco, l’expansion rapide du réseau urbain dans un espace restreint entraine de nombreuses difficultés techniques mais aussi juridiques, notamment en présence d’intérêts divergents et le plus souvent inconciliables.
A titre d’exemple, nous citerons les promoteurs immobiliers et les riverains, qui se voient contraints de cohabiter et tout en faisant valoir des droits propres totalement discordants.
Nous avons eu à connaitre d’un cas de figure analogue dans lequel nos Clients, riverains, ont dû ester en justice pour faire valoir leurs droits face à un promoteur immobilier qui a édifié une structure imposante directement en face à leur Villa en violation d’une servitude non altius tollendi.
Ladite servitude grevait ainsi le fonds situé en face et nos Clients en bénéficiaient depuis le premier acte de vente dont leur Villa a fait l’objet.
Dans leur décision, les juridictions monégasques ont d’emblée rappelé que les autorisations administratives délivrées en matière de réalisation de travaux sont toujours, selon l’article 9 de l’Ordonnance n° 3.647 du 9 septembre 1966, accordées « sous réserve des droits des tiers et aux risques et périls de tous les intéressés ».
Elles se sont attachées à vérifier, dans un premier temps, si les Demandeurs bénéficiaient bien d’une servitude non altius tollendi et, dans un second temps, si le projet immobilier était de nature à violer la servitude dont s’agit.
Ainsi, il sera rappelé qu’une servitude constitue un droit dont la particularité est notamment, en tant que droit réel, d’être opposable aux personnes qui n’ont pas concouru à l’établissement de l’acte constitutif de celle-ci mais sont devenues, par des opérations de cessions successives, propriétaires des fonds dominants ou servants concernés.
Les actes de vente successifs ont donc un rôle central dans la preuve de l’existence de la servitude, de sorte qu’il appartient à la Partie qui s’en prévaut de produire les titres en vertu desquels la servitude a été instaurée.
En ce sens, une servitude dite non altius tollendi a pour objet d’interdire au propriétaire du fond servant de bâtir au-delà d’une certaine hauteur. Une telle servitude prend un caractère de droit réel lorsque l’acte l’instituant indique de façon précise au profit de quel fonds l’obligation est créée.
Lorsqu’elle est qualifiée de réelle, une servitude s’impose aux constructions à édifier sur les terrains concernés sans se limiter aux propriétaires d’origine.
En l’occurrence, les Juges se sont efforcés de retracer l’historique de la servitude grâce aux différents actes notariés versés aux débats par les Parties.
La sanction de la violation de pareille servitude est sans équivoque : la démolition de toute structure ou construction de quelque nature que ce soit dépassant la hauteur de cette servitude.
En l’espèce, la construction litigieuse dépassait allègrement la hauteur de la servitude non altius tollendi et les Juges du fond n’ont pas hésité à prononcer la démolition de la construction qui contrarie le libre exercice de celle-ci ; cette sanction se matérialisant alors par la condamnation de la Partie adverse à démolir ou faire démolir toute construction dépassant la hauteur requise.
Pire, afin d’assoir l’effectivité de leur décision, les Juges du fond ont également assorti la condamnation d’une astreinte conséquente par jour de retard, cette mesure prenant effet au terme d’un délai de 8 mois à compter de la signification de la décision.
Comme il fallait s’y attendre, le promoteur/constructeur a fait appel de la décision.
Cela devrait ainsi davantage circonscrire les prochains litiges à intervenir et pousser l’ensemble des parties à l’acte de bâtir à plus de précautions et à analyser dans le détail les droits et les obligations de chacun avant de se lancer dans une opération immobilière, certes financièrement avantageuse, mais dont le coût de la démolition et ses conséquences peuvent être extrêmement préjudiciables et compromettre toute l’économie d’un budget.
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